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Paulo César Tamiazo
Coluna: Revivendo a História
Publicado: 09/05/2016 às 11:09:14
35 anos da antiga Lei de Loteamentos (1981-2011)
Para falar da lei de loteamentos, que vigorou por trinta anos em Cordeirópolis, temos que falar primeiramente da legislação federal. Durante muito tempo, os loteamentos eram feitos sem nenhum tipo de controle, o que só começou a ser feito há quase 80 anos. 

Pelo Decreto-Lei Federal nº 58, de 10 de dezembro de 1937, foram criadas disposições legais sobre “o loteamento e venda de terrenos para pagamento em prestações”. Inicialmente, para que se fizessem loteamentos a prestação, era necessário que o proprietário encaminhasse ao cartório de imóveis documentos que comprovassem o título de domínio, o plano de loteamento, planta do imóvel, certidão negativa de impostos e de ônus reais. 

Também ficava definido que os loteamentos seriam aprovados pela Prefeitura, ouvidas “as autoridades sanitárias, militares e florestais”. Neste momento, se determinava que nos anúncios de propaganda, sempre se mencionaria o número e a data de registro. O decreto de regulamentação definia também que a Prefeitura e estas autoridades disporiam de 90 dias para se pronunciar, sendo que o silêncio configurava aprovação. 

Mesmo com o crescimento das cidades e os problemas decorrentes da desatualização da legislação, somente em 1979 foi editada a Lei Federal nº 6766, que definia o parcelamento de solo urbano. 
Pela legislação, os Estados e os Municípios poderiam estabelecer normas complementares, que no caso de Cordeirópolis foi a Lei nº 1156, de 26 de maio de 1981. Antes de falar da legislação municipal, vamos citar alguns pontos da lei federal, que influenciaram a municipal. 

Pela Lei de 1979, foram definidos os modos de parcelamento do solo urbano, como o loteamento e o desmembramento. Pela lei, foram vedados parcelamentos em terrenos alagados e sujeitos a inundação, sem que sejam tomadas providências para a solução do problema; terrenos aterrados com material nocivo à saúde, sem que sejam saneados; terrenos com declividade igual ou superior a 30% e áreas de preservação ecológica. 

A lei definia que os loteamentos deveriam ter áreas de circulação, equipamentos urbanos e comunitários, bem como espaços de uso público; os lotes devem ter área mínima de 125 m2 e frente mínima de cinco metros; definia a implantação de “faixa não-edificável” ao longo de rios e faixas de domínio público das rodovias e ferrovias. 
 Os loteadores deveriam apresentar, para registro do loteamento, dentre outras, a indicação das áreas que passarão ao domínio do município para implantação de serviços públicos. Exigências menores eram feitas aos proponentes de desmembramentos. Ambos os parcelamentos deveriam ser aprovados pela Prefeitura Municipal. 

Também foi determinado que os espaços livres, as vias e praças, as áreas destinadas a equipamentos públicos e urbanos não poderiam ser alterada sua destinação. Além disso, foi autorizado ao município desapropriar áreas urbanas ou de expansão urbana para demolição, reconstrução e incorporação. 

No âmbito do município de Cordeirópolis, a Lei nº 1156, de 26 de maio de 1981 dispôs sobre os critérios para parcelamento do solo na cidade. Pela lei, a área de urbanismo da Prefeitura deveria “manter contato com a Casa da Agricultura” para “garantir a preservação da paisagem natural do Município”. 

Também, com o objetivo de “preservar os vestígios arquitetônicos de caráter histórico, tanto na zona urbana como na rural”, a área de urbanismo da Prefeitura deveria levantar as edificações e tomar medidas para que as mesmas não fossem modificadas ou derrubadas, transformando-as em ponto de interesse turístico do Município. 

Antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deveria requerer ao Serviço de Obras e Urbanismo parecer sobre a viabilidade, apresentando título de propriedade, croquis da área a ser loteada e certidão negativa de impostos municipais.
 
Aprovado o prosseguimento do processo, deveria ser apresentada documentação constando de divisas de propriedades, localização dos cursos d´água, curvas de nível, arruamentos vizinhos, bosques e “árvores frondosas”, construções existentes e serviços de utilidade púbica; existência de linhas de energia e telefone, ferrovias, servidões e rodovias. 

O projeto de loteamento deveria ser assinado por profissional habilitado no CREA, cadastrado na Prefeitura, com indicações de vias secundárias e áreas verdes; divisão das quadras, subdivisão dos lotes; recuos de edifícios e de ocupação do solo; destinação do uso dos lotes para fins comerciais, residenciais, industriais, especiais ou mistos e denominação do loteamento. 

Neste período, os locais com até 50.000 m2 seriam denominados “Vilas”; de 50 a 500 mil, “Jardim”, área superior a 500.000 m2 seria chamado de “Parque” e “Bairro”, quando superior a este. Após a aprovação das autoridades sanitárias e militares, sucedidas posteriormente pelo GRAPROHAB, da Secretaria Estadual da Habitação, o proprietário deveria apresentar mais documentos. 
Dentre eles estavam projetos de guias, sarjetas e galerias de águas pluviais; abastecimento de água potável, sistema de esgoto sanitário e industrial, indicando local de lançamento dos resíduos e forma de preservação dos efeitos deletérios.

Também seriam assinados termos de compromisso e responsabilidade obrigando o registro do loteamento de acordo com a lei federal; a transmissão por doação ao Município, das áreas verdes e vias públicas, além de áreas institucionais por escritura pública. 

Ficava obrigado ao loteador a execução, por conta própria, de obras de abertura de vias de circulação, rede de escoamento de águas pluviais, rede de distribuição de água, rede coletora de esgoto, inclusive com recalque, instalações elétricas, iluminação pública, guias e sarjetas. Em três anos, as vias deveriam ser pavimentadas e a seriam dados lotes em caução. 

A partir destes termos, após manifestação das áreas de planejamento e jurídico, o loteamento seria aprovado através de Decreto do Prefeito Municipal. Após a aprovação, o loteamento deveria ser encaminhado ao Registro de Imóveis. Os lotes caucionados seriam liberados de acordo com a realização das obras de vias de circulação, água, esgoto e iluminação pública, à razão de 10%, 10%, 15%, 15%; concluídas as guias e sarjetas e as obras de pavimentação, seriam liberados os outros 50% dos lotes caucionados. 

As áreas reservadas a espaços de uso público deveriam ser no mínimo de 35% da área total a ser loteada, sendo 10% para áreas verdes, 20% para vias públicas e 5% de área institucional. No caso de avenidas, elas teriam 7 metros de largura no leito de cada pista; passeios de 4 metros, recuo das edificações em 5 metros e canteiros centrais com 2 metros.

As ruas de distribuição deveriam ter largura mínima de 14 metros, com leito não inferior a 9 metros, e recuo de 4 metros. As ruas de circulação local deveriam ter 14 metros, com leito não inferior a 9 metros, bem como as ruas de acesso. Na margem das estradas de ferro e de rodagem, seria obrigatória a existência de ruas com 15 metros de largura. 

Junto a linhas de transmissão, seriam previstas vias com leito de 9 metros e canteiro central de 10 metros de largura e ao longo dos rios, área de 60 metros para cada margem. A área mínima dos lotes seria de 250 m2, com frente mínima de 10 metros, não sendo permitidos lotes de fundo, com testada descontínua ou com centros irregulares, nem lotes de esquina com medidas inferiores a 12 por 16 metros. 

O recuo das construções seria obrigado a 4 metros da frente, com 2 metros para os lotes de esquina, proibida a construção de abrigos, abrigos pré-moldados ou metálicos. Os lotes de sítios de recreio deveriam ter área mínima de 5.000 m2, com frente de 50 metros, respeitando-se também o recuo mínimo de 15 metros das vias públicas ou estradas. 

Por fim, só seriam aprovados projetos de construção em imóveis cadastrados na Prefeitura, com acesso direto à via pública, com testada mínima de 5 metros e área de 125 m2. Com base nesta legislação, dezesseis loteamentos foram aprovados por decreto do Executivo. 
Como ocorre costumeiramente, a lei foi modificada nestes trinta anos de vigência, por diversas propostas. Logo em julho, a lei foi alterada para definir que a pavimentação de vias públicas seria feita em três anos somente quando se tratasse de loteamento urbano. 
O caucionamento de lotes da área rural foi definido em porcentagens de 10, 15, 25 e 25%, para a realização de obras de vias de circulação e águas pluviais; rede de distribuição de água; rede coletora de esgoto e extensão de iluminação pública e guias e sarjetas. Também os lotes de recreio tiveram suas áreas reduzidas para 1.000 m2, com 20 metros de frente.

Em 1983, uma lei revogou esta determinação, definindo-se que seriam aplicados, a contar de 22 de junho daquele ano, os dispositivos originais do § 5º do art. 62 da Lei inicial, aos Conjuntos Habitacionais Jardim Planalto e Jardim Juventude, chamados de “CECAP A e B”, além da Vila Botion.

Estas disposições eram: área mínima de 250 m2, com frente de 10 metros; proibindo-se lotes de fundo, em testada descontínua, de centros irregulares, de esquina com dimensões específicas e o recuo obrigatório de 4 metros, além de 4 e dois metros para os lotes de esquinas. 

Em 1987, a lei foi alterada, determinando que os lotes continuariam a ter tamanho mínimo de 250 m2 e frente de 10 metros, exceto quando se tratasse de construção de conjuntos habitacionais, que poderiam obedecer à lei federal, ou seja, 125 m2 e 5 metros de frente. 

Em 1988, restaurou-se a redação original do art. 2º, parágrafo único e alíneas “a” até “e”, da Lei nº 1162, de 1981, que tinha sido revogada pela Lei nº 1219/83. Assim, a liberação dos lotes caucionados seria feita à razão de 10%, 15%, 25%, 25% e 25%, após realização de obras de vias de circulação, distribuição de água, rede de esgoto, iluminação pública e guias e sarjetas, reduzindo os lotes de sítios de recreio com 1.000 m2 e 20 metros de frente.
Somente em 1990 foi modificada a lei para definir que a denominação dos loteamentos seria feita pelo loteador, e não das ruas, que na prática seriam redenominadas por leis municipais, além de que as ruas e loteamentos não deveriam receber denominação igual a utilizada para identificar outros setores da cidade. 

Praticamente toda a década de 1990 e dos anos 2000 passaram-se sem modificações, sendo que a cidade sofreu crescimento considerável neste período. Em 2009, esclareceu-se que as vias públicas, referentes a loteamentos aprovados a contar de 1992 e que já possuíssem denominação aprovada por lei, manteriam nos prolongamentos futuros a mesma denominação. 

Em 2010, foi feita legislação específica para a modificação do conceito de “área de expansão urbana”, sendo classificada como “área de transição entre a zona urbana e a rural”, de acordo com um anexo denominado “Planta da Área de Expansão Urbana”, que não existia nos vinte anos anteriores. 

Neste mesmo ano, antes que o processo de aprovação do Plano Diretor, da nova Lei de Parcelamento do Solo e da Lei de Zoneamento fosse completado, foi feita a última modificação na legislação comentada, para constar que a área mínima dos lotes seria de 250 m2, com frente mínima de 10 metros, exceto quando se tratasse de parcelamento de interesse social. 

Neste caso, a área permitida seria reduzida para 200 m2, com frente de 8 metros, para particulares, e de 125 m2, com frente de 5 metros, para empreendimentos realizados pelo Poder Público, desde que destinados para a população de baixa renda, ou em caso de desdobro de lotes em áreas confrontantes, que tenham a mesma dimensão, aplicando-se às mesmas características e recuos do loteamento vizinho. 

Com a aprovação dos novos dispositivos legais, em vigor há quase cinco anos, a legislação citada foi completamente revogada, sendo que sobre estas leis falaremos em outra oportunidade, na data de lembrança dos seus cinco anos de efetividade.
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